银行直供房低于市价25%，又一只“靴子”落地

文| 张彦宗

最近两天，银行直供房浮出水面，银行将不良债务的抵押房推向市场，其中地方银行的出货量最大。第一财经日报11月9日报道，有市场估值200万的房产，在第三方平台上以150万成交，银行作为出售方完成交易。对于本就低迷的二手房市场来说，低价银行直供房再一次重击预期。

银行直供房“上市”，可能与银行处置贷款不良率的紧迫要求有关。在银监会给定的期限内，银行若不能加速降低不良率，将面临沉重的持有成本，加速出清房贷抵押物是不二之选。因为法拍房有月度出货量限制，全部走法拍渠道必导致淤塞，所以直供房成为银行扩大处置不良资产的“直通车”。

资料图

在现有舆论中，萦绕一种“银行直供房优于法拍房”的观点。理由是，银行直供房的卖家是银行，债务完成剥离，产权相对法拍房要清晰。

法拍房之所以让一些人忌惮，是因为买家往往面临售后麻烦，比如腾退困难，原债权人利用长期租约拖延交付，甚至安排老人或不良人士盘踞房产，让买家无法入住。即使可以申请法院强行腾退，但其中的艰辛远远超出省下的买房成本。

银行直供房没有产权纠纷，但其中的风险可能也不可小觑。考虑到银行出货的急迫，急于成交，不一定会提前过滤掉买方的风险。如果涉及房屋结构问题、租约纠纷、凶房等，银行不一定会兜底。

其实，无论是法拍房还是银行直供房，都是成熟的二手房市场中存在的非主流品类。假如刚需买家一窝蜂地涌向银行直供房，也要防止在低迷的房市被银行收割“韭菜”。

对二手房的一手房东来说，银行直供房肯定是新的搅局者。眼下多地二手房成交量比较低迷，很多买家持币观望，静待吃掉沉不住气的卖家。但凡某小区出现低价银行直供房，它势必会成为新的低价指标，成为其他买家与卖家博弈的依据。从这个角度看，银行直供房确实打压了卖家的预期，也提高了买家对低价的心理期待。

但有一个现象可能要注意，就是许多二手房小区的降价幅度本来就很大，早就与银行直供房的折扣持平，甚至综合考虑要比它更有优势，用银行直供房击穿法拍房的产权劣势或许可以，但继续指望银行直供房再度击穿二手房价格，只怕有点难。多地二手房市场价格本就往下探底，银行直供房目前数量有限，增添不了多少“雪上加霜”。

展开全文

从预期管理的角度看，银行直供房的出现，对二手房市场是尽出利空的体现。多地降低首付比和房贷利息、公积金贷款优惠等政策尽出，但楼市回暖迹象少，因为探底的势能过于庞大。银行忍耐不住，也加入进来，等于把越来越多的重要利空悉数暴露。等到所有人都不再指望什么，二手房市场将迎来其底部盘整。

其实，在银行直供房进入市场前，某些国资持有的房产也在通过中介，悄悄向市场推送。这些卖家跟银行一样，受制于资产持有压力，开始向市场放量，看似进一步打压了个人卖家的博弈空间，实际上等于是把所有的卖家都摊牌了。等到市场真正认识到这一点时，观望变得没有意义，刚需买家就可以集中出手。

银行对自身拥有产权的抵债房产，也有三六九等划分。从效益角度，资质优良的房产会首选出租而不是直供放卖。二手房市场不景气，买卖预期冲突，价格战、心理战混乱交织，信奉“因为银行有信誉，所以银行直供房值得买”的逻辑，是有些可笑的。但让包括银行直供房在内的市场利空都暴露，所有“靴子”都落地，对个人卖家也是好消息。