南京限售令终结背后：卖地收入滑坡 人口增长乏力

全面取消住房限售、1亿元助力“卖旧买新”、加大住房公积金支持、支持青年人刚性购房……3月31日，南京推出“房七条”政策，以期“激活需求、盘活存量”，助力楼市“止跌回稳”。

南京目的明确，打法精准——全面松绑楼市背后，是土地出让收入同比减少四成，常住人口规模增长乏力——在资金和人口流向高能级城市，分化趋势明显的当下，南京背水一战。

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全款购房最多能打94折

2025年全国政府工作报告明确房地产工作路径：全面覆盖需求扶持、库存管理、融资协调、产品升级等四方面。此次南京楼市新政目标指向明确，均在“工作路径”范围之内，总体思路是利好改善性需求、利好青年人置业。

“房七条”政策中，最值得关注的就是“全面取消限售”，解除新房限售期可更有效满足各类住房置换需求。政策松绑之外，还有真金白银补贴。

根据活动方案，“以旧换新”针对新房购置的补助主要分为两个部分，第一，政府给予新房合同金额1%补助，首批政府补助资金金额总计1亿元，以完成网签备案时间为准，先购先得；第二，开发企业给予不低于新房首付款3—5%的补助。

假设客户购买一套合同总价为500万的新房，支付首付款200万，如开发企业给予的补助按5%计算，则购房人可享受开发企业补助的10万，加上政府补助的5万，总计15万，这意味着房价打了97折；如果首付款更多，则折扣更高——全款买房最多能打94折。

南京还推动既有库存商品房全部纳入房票超市，推行房票“全城通兑”和“电子房票”，这将利好被征收群众的安置需求，而盘活企业存量闲置资产有利于增加改善型住宅供给。上述政策切合了国家“全面覆盖需求扶持”的指导方针。

除了提供改善型需求便利，新政还加大了对青年人刚性购房的政策支持，引导商业银行针对性推出低首付、低利息、低月供、宽期限的特色化金融产品，45岁以下青年人购买商品住房门槛降低了。

南京原本提取公积金支付购房首付款的范围只限购房人本人及其配偶，新政提出，购房人父母、子女符合提取条件的，都可申请提取公积金用于支付购房款。这意味着未来购房人父母和子女均可互助支援——显而易见，青年人购房又拓宽了资金来源。

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土地出让金同比减四成

从2017年开启商品房“限售令”，到如今南京全面取消“限售”，这八年中国楼市也经历了一个轮回。从“限购限售”到“即购即售”，南京期望增加楼市流动性、为土拍止跌企稳的意图明显。

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2024年底，南京举行了一场土拍，14幅宅地均由国资平台底价抄得，揽金30.4亿元；早前9月的一次土拍，出让的8幅地块均以底价成交，总出让金近43亿元。底价成交也得卖——从财政收入，尤其国有土地出让收入数据来看，南京太需要楼市回温、土拍回暖了。

统计公报显示，2021年、2023年、2024年，南京一般公共预算收入分别为1729.5亿元、1620亿元、1596亿元，逐年下降；年度预算草案显示，2021年、2023 年、2024年南京本级国有土地出让相关收入分别为1220.1亿元、628.7 亿元、363.1 亿元，下滑幅度更为惊人。

财政收入两大主要板块均连年下降，南京焉能不急？取消限售，增加楼市流动性、止住土地出让金流失就成为了必选项。一个肉眼可见的事实是，在长三角重点城市中，一边是苏锡宁等地土拍频现底价成交；一边是沪杭等楼市流动性高的城市土拍高溢价频现。

从结构上看，土拍市场分化加剧，一线和少量二线核心地块竞争激烈，拍出多个“地王”，但是外围区域及低能级城市土地市场低迷，不少地块底价成交甚至流拍——楼市资金走向出现区域分化——南京需要流动性同其他城市竞争，而在南京本地，资金则流向核心板块。

克而瑞数据显示，截至今年1月末，全国50个重点城市狭义库存量同比下降11%。不过，南京楼市的狭义库存去化周期仍超过20个月，其中，70平方米以下小面积段存在库存积压情况，郊区个别板块库存量较大，且环比2024年底有所上升。

南京近期也在优化供地结构，南京3月挂牌宅地平均容积率均在2.0以下，且优质板块供地有所增加。秦淮区城南挂牌宅地起拍楼板价最高，达到3万元/平方米，地块起拍总价10.4亿元，容积率仅有1.2。

如此一来，土拍市场也呼应了“房七条”利好改善型需求的政策，可谓从供给侧到需求侧，打出了组合拳——今年以来，南京楼市已经出现回温迹象。2月，南京新房价格环比上涨0.5%，连续3个月涨幅全国第一——如同守护风中蜡烛般，南京呵护着这难得的小火苗。

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冲刺千万人口南京乏力

如上所述，“房七条”政策一方面利好改善型寻求，另一方面则方便青年人置业。这意味着，南京除了考虑活跃楼市土拍，增加财政收入之外，还有一层意思是抢人，至少是留住青年人。

早在2021年，南京便提出了“成为常住人口突破千万“的城市，事实上，南京目前是全国GDP十强城市中唯一一个人口不足千万的城市，近5年人口增量不足30万。2024年，南京重启“购房即落户”政策。不过，年末南京常住人口957.7万人，较2023年仅增加3万人。

杭州、合肥去年也调整政策，降低落户门槛或重启“买房即落户”，效果要比南京好得多。2024年末，杭州常住人口为1262.4万人，较上年增加10.2万人；而合肥常住人口为1000.2万人，增加14.9万人，成了长三角第4个、全国第18个千万人口城市。

合肥人口强势破千万，给南京敲了警钟。长期以来，南京对苏北、皖南等地区的人口吸引力巨大。但是，过去10年间，仅从人口流动而言，很多城市竞争力都在增强。相比以往只能“一头热”涌向沪宁杭等大城市，越来越多的人才对生活和就业城市有更多选择余地。

而且，南京并非省内人口和经济最强城市，苏州人口和GDP总量均超过南京，这使得南京在人口吸引力方面难以形成绝对优势。此外，南京还承受着老龄化压力，常住人口中60岁以上占比约22%，65岁及以上占比达16%，超过全国平均水平。

数据显示，目前常住人口总量超过920万、最新公布人口数据年份（2023年或2024年）仍然保持人口增长的城市，一共有6座，包括温州、宁波、佛山、南京、济南和沈阳，它们保持着冲击千万人口城市的可能性。南京作为江苏省会，肯定不想被抛在后头。

可以预料的是，当“以产聚人、以城留人”模式滥觞之后，公共服务质量、治理精细化程度将成为决定人口集聚的关键因素。南京“房七条”除了为青年人置业提供便利之外，还提出“提升城市居住环境品质”，也算是对“抢人、留人”作出的承诺。

参考资料：

南京楼市再推“以旧换新”. 南京日报

6城争夺千万人口入场券.21世纪经济报道

长三角土地市场年底回暖.21世纪经济报道